L’indemnité d’éviction, consacrée par l’article L145-14 du Code de commerce, s’entend comme une indemnité conférée par un bailleur à son locataire aussi appelé « preneur », lorsque celui-ci choisi de ne pas renouveler le bail commercial qu’il existe entre eux.
En effet, le régime des baux commerciaux se montrant particulièrement protecteur envers le locataire d’un bail commercial, le législateur lui accorde gracieusement le droit au renouvellement.
On comprend alors qu’au terme du contrat, le bailleur ne pourra refuser la demande de renouvellement du preneur qu’en lui payant une indemnité d’éviction. C’est ainsi que locataire évincé se retrouve dédommagé du préjudice qu’il subit en perdant son droit d’exploitation sur le bail commercial dont il fait usage.
L’intégralité du régime relatif à cette indemnité se trouve régit par le Code de commerce.
Dans quels cas intervient cette indemnité ?
Pour qu’une indemnité d’éviction intervienne, le preneur doit exercer son droit au renouvellement du bail dans un délai de six mois avant l’arrivée du terme du contrat.
Face à cette demande de renouvellement, le bailleur dispose de plusieurs choix. Il peut soit l’accepter et ainsi renégocier les termes du contrat, soit la refuser et donc payer au locataire une indemnité d’éviction.
Ladite somme intervient alors dans l’unique but de compenser la perte du bail pour le preneur, représentant pour lui son principal outil de travail.
Comment en déterminer le montant ?
Evaluation de l’indemnité d’éviction
Aux termes de l’article L145-14 du Code de commerce, le législateur présente indemnité d’éviction comme celle compensatrice du “préjudice causé par le défaut de renouvellement” du bail.
L’article ajoute en son deuxième alinéa une liste d’éléments dont la valeur est à prendre en compte dans le calcul de cette indemnité, tel que le fonds de commerce, les frais normaux de déménagement et de réinstallation ainsi que les frais et droits de mutation.
Si l’on ajoute à ces indicateurs ceux extraits des décisions jurisprudentielles, de la pratique et des usages, il nous est dès lors possible d’établir une liste de tous les contenants de cette indemnité d’éviction. C’est ainsi qu’en principe le montant de indemnité est évalué, au jour du départ du preneur, en se référant aux critères suivants :
La valeur marchande du fonds de commerce exploité au terme du bail, dont la valeur est déterminée selon les usages de la profession ; Les éventuels frais normaux de déménagement et de réinstallation du fonds de commerce ; Les indemnités de licenciement s’il y en a ; Les indemnités pour perte de logement dans le cas d’un bail mixte ; Les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire produit la preuve que le préjudice est moindre ; Certains frais accessoires liés à la perte de la clientèle par exemple, ou à la perte d’une licence.
Evaluation judiciaire
Il arrive que le bailleur et le preneur ne parviennent pas à se mettre d’accord sur le calcul de indemnité. L’une des parties pourra dès lors saisir le tribunal judiciaire du lieu de situation des locaux pour demander une évaluation judiciaire du montant de l’indemnité.
Les juges du fond devront, au jour du jugement, apprécier souverainement les faits afin d’évaluer le montant de indemnité d’éviction, en prenant en compte lesdits critères énoncés ci-dessus. Cette évaluation devra être suffisamment motivée sous peine d’invalidité.
Quelles sont ses modalités de paiement ?
La date du paiement
Une fois le montant de l’indemnité arrêté, le législateur accorde au bailleur un délai de quinze jours au cours duquel il peut revenir sur sa décision. Il est alors en droit de changer d’avis, et ainsi de renouveler le bail, auquel cas il n’aura plus à payer d’indemnité d’éviction au locataire. A l’inverse, s’il ne s’est pas rétracté dans les délais, le bailleur devra payer l’indemnité d’éviction au locataire sous peine de sanctions judiciaires (paiement des frais de justice et éventuels dommages et intérêts).
Les effets du paiement
Une fois que indemnité d’éviction a été payée au locataire, ce dernier devra quitter le local dans un délai de trois mois à compter du paiement.
L’article L145-28 du Code de commerce énonce que tant que le paiement de l’indemnité n’a pas eu lieu, le locataire dispose d’un “droit au maintien dans les lieux”, dans les conditions prévues par le contrat expiré.
Quelles sont les exceptions à l’indemnité d’éviction ?
Il existe plusieurs cas d’exceptions légales au paiement de l’indemnité d’éviction par le bailleur, dont deux sont régies par l’article L145-17 I° du Code de commerce.
Tout d’abord, le bailleur sera exempté du paiement de l’indemnité dans le cas où il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Cependant, le texte prévoit que si ce motif consiste dans l’inexécution d’une obligation contractuelle par le preneur, ou encore dans la cession sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, l’infraction commise par le preneur ne pourra être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Les modalités de ladite mise en demeure son précisée par le texte, et sont à respecter sous peine de nullité.
Par ailleurs, le bailleur sera aussi soustrait au paiement de l’indemnité d’éviction dans l’hypothèse où l’immeuble se trouve dans un état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative, et qu’il doit ainsi être démoli, ou encore s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.
Enfin, l’article L145-22 du Code de commerce prévoit la possibilité pour le bailleur de renoncer au renouvellement du bail exclusivement sur la partie concernant les locaux d’habitation accessoires des locaux commerciaux, afin que ses proches puissent y vivre. Cette hypothèse n’est toutefois possible qu’à certaines conditions bien précises, prévues par les dispositions de l’article sus évoqué.
Il est d’ailleurs prévu que dans cette hypothèse, l’indemnité d’éviction étant certes écartée, le loyer du bail renouvelé tiendra tout de même compte du préjudice causé au locataire ou à son ayant droit dans l’exercice de son activité.
Baptiste Robelin – Avocat – Droit des affaires